Uzmanlar, apartman ve site aidatlarına ait bilinmesi gerekenleri deklare etti
– Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat sayılarının genel şurada yetki almadan artırılamayacağını belirterek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ait değerlendirmelerde bulundu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine bahse ait yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve materyal fiyatlarındaki artış; güç maliyetleri, minimum fiyat ve başka personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söylemiş oldu.
Apartman yahut sitelerde bu artışa yönelik oluşan maliyet farklarının ortak masraf formundaki aidatlara yansıdığını lisana getiren Kiraz, kelamlarını şu biçimde sürdürdü:
“Burada dikkat edilmesi gereken birinci bahis yönetici yahut idaresi konseylerinin aidat artışlarını kesinlikle olağan yahut olağanüstü genel şurada yapacakları bütçe yahut ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel suradan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. bu türlü yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler.
bir daha fahiş aidat sayısı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız kısım toplam sayısının 3’te biri imza toplayarak olağanüstü genel şura toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel konseyde görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”
Kiraz, aidat sayılarına ait bir üst hudut yahut artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Aidat limitlerinde şayet dairede malik kendisi oturuyorsa üst hudut yoktur. Yalnızca kiracı ödediği kira bedelinin üzerindeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir.” diye konuştu.
– Aidatlarla ilgili son vakit içinderda en sık karşılaşılan sorunlar
Ali Güvenç Kiraz, son vakit içinderda aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan sorunlara ait şu ayrıntıları verdi:
“Bu problemlerden birincisi, yöneticiler tarafınca genel şura yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka karşıttır. Kesinlikle olağan yahut olağanüstü genel heyette karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması öbür bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması üzere masraflara bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yahut kiracılar katılmak zorunda değildir. Fakat, ‘havuzu kullanmıyorum’ yahut ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ üzere konularda tıpkı durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör yahut havuz üzere ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.”
Kiraz, site yahut apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan öteki bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı masrafları ödemekle yükümlü olduğunu, çalışan maaşı yahut SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma sarfiyatları üzere kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu söylemiş oldu.
Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela personelin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları yahut asansör değişimi üzere demirbaş nitelikli değişimler yahut güçlendirme, mantolama üzere temelli tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır.” diye konuştu.
Bir apartman içerisinde ortak alan ve masraflara ait tüm kalemlerin aidat kalemleri olduğuna dikkati çeken Kiraz, “Ancak bina mesela yıkılıp bir daha yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir yahut binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm sarfiyatlar niteliklerine nazaran yahut mal sahibi-kiracı ayrımına göre ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir. Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları sıradan tadilat ve tamirlerle alacakları özel hizmetler aidat kalemleri içerisinde sayılmaz.” açıklamasında bulundu.
– “Yıllık TÜFE’yi geçen artırıma itiraz mümkün “
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel, aidat fiyatlarının artışının kat malikleri heyetinde belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri heyeti, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik masraflarını iddiası olarak hesaplar. İşçi var ise maaş, sigorta, tazminat hissesini da bu hesaba ekler. Buna iddiası bütçe denmektedir.” dedi.
Bu sarfiyatların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının değerli olduğunu, idare planındaki prensiplere göre aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin yahut iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin belirtildiğını lisana getiren Yüksel, idare planında rastgele bir karar yoksa aidatı her bağımsız kısmın eşit ödeyeceğini söylemiş oldu.
Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, yanlışlı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin bir daha ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) süreçlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı konusunda maddede açık karar yoktur lakin, yıllık TÜFE oranını geçen bir artırıma itirazın mümkün olduğu söylenebilir.” diye konuştu.
– “Kiracı için aidat kira bedelini geçemez”
Ali Yüksel, kat malikleri genel heyetinde aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:
“Bu konu bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber idare planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu hususta açık değil lakin Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair idareyle ilgili konulardaki kat malikleri heyeti kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Lakin kiracının daireyi yahut iş yerini kullanımını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”
Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini söz ederek, “Birincisi bina idaresi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Lakin burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için şuurlu bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire yahut iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su üzere kullanma masraflarını kiracının ödeyeceğini, kira kontratında bu sarfiyatları malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını lisana getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan sarfiyatlar haricinde bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her vakit itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin yahut çatının yenilenmesi gösterilebilir.” diye konuştu.
– Kiracı-mal sahibi bağlarını düzenleyen yönetmelik çıkarılmalı
Yüksel, yan masraflara ait sayının ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ait şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna muhalif olduğunu vurguladı.
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi alakalarını düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini lisana getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan kararlar içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söylemiş oldu.
Yüksel, site yöneticiliğinin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.
– “Kat malikleri toplantısına kesinlikle katılmalıyız”
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Lideri Levent Küçük ise son günlerde, “aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” biçiminde şikayetlerin arttığını belirterek, “Toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara ekseriyetle tıpkı bireyler katılıyor, vazifeler daima birebir şahıslarda kalıyor ve kimi vakit imza eksiklikleri bile daha sonradan tamamlatılıyor.” dedi.
Maliyetlerin epey arttığı bu vakitte aylık aidatların belirlenmesinde, apartman yahut site idareleri ile sakinlerin kuvvetli bir müddetçten geçtiğini lisana getiren Küçük, “Aidatların yüksekliğinden sıkıntı yanarken, kat malikleri olarak evvela toplantılara kesinlikle katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız.” halinde konuştu.
Haber Sitelerinden Alıntı Yapılmıştır.
– Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat sayılarının genel şurada yetki almadan artırılamayacağını belirterek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ait değerlendirmelerde bulundu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine bahse ait yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve materyal fiyatlarındaki artış; güç maliyetleri, minimum fiyat ve başka personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söylemiş oldu.
Apartman yahut sitelerde bu artışa yönelik oluşan maliyet farklarının ortak masraf formundaki aidatlara yansıdığını lisana getiren Kiraz, kelamlarını şu biçimde sürdürdü:
“Burada dikkat edilmesi gereken birinci bahis yönetici yahut idaresi konseylerinin aidat artışlarını kesinlikle olağan yahut olağanüstü genel şurada yapacakları bütçe yahut ek bütçe ile kararlaştırmalarıdır. Yöneticiler genel suradan yetki almadan aidat artışı yapamazlar. bu türlü yapılan artışlara malikler itiraz edebilirler.
bir daha fahiş aidat sayısı belirlenmesi halinde kat malikleri bağımsız kısım toplam sayısının 3’te biri imza toplayarak olağanüstü genel şura toplanma talebinde bulunabilir ve aidatların genel konseyde görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”
Kiraz, aidat sayılarına ait bir üst hudut yahut artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Aidat limitlerinde şayet dairede malik kendisi oturuyorsa üst hudut yoktur. Yalnızca kiracı ödediği kira bedelinin üzerindeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Örneğin 3 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 4 bin TL ise 1.000 TL farkı mal sahibine ödettirecektir.” diye konuştu.
– Aidatlarla ilgili son vakit içinderda en sık karşılaşılan sorunlar
Ali Güvenç Kiraz, son vakit içinderda aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan sorunlara ait şu ayrıntıları verdi:
“Bu problemlerden birincisi, yöneticiler tarafınca genel şura yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka karşıttır. Kesinlikle olağan yahut olağanüstü genel heyette karar alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması öbür bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öderler. Örneğin havuza çocuk kaydırağı yapılması, bahçeye çocuk parkı yapılması üzere masraflara bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri yahut kiracılar katılmak zorunda değildir. Fakat, ‘havuzu kullanmıyorum’ yahut ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ üzere konularda tıpkı durum geçerli değildir. Buralar ortak alan olduğu için geçerli değildir. Asansör yahut havuz üzere ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.”
Kiraz, site yahut apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de kiracılardan talep edilmesinin karşılarına çıkan öteki bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların yalnızca kullanım kaynaklı masrafları ödemekle yükümlü olduğunu, çalışan maaşı yahut SGK primleri, ortak ısınma ve aydınlatma sarfiyatları üzere kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu söylemiş oldu.
Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela personelin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatları yahut asansör değişimi üzere demirbaş nitelikli değişimler yahut güçlendirme, mantolama üzere temelli tadilat masraflarını mal sahibi ödemek zorundadır.” diye konuştu.
Bir apartman içerisinde ortak alan ve masraflara ait tüm kalemlerin aidat kalemleri olduğuna dikkati çeken Kiraz, “Ancak bina mesela yıkılıp bir daha yapılacak ise bu artık aidat kalemi değildir yahut binada kat irtifakı çözülene kadar olan tüm sarfiyatlar niteliklerine nazaran yahut mal sahibi-kiracı ayrımına göre ödenmek kaydıyla aidat kalemlerindendir. Daire içlerinde kat maliklerinin kendi yapacakları sıradan tadilat ve tamirlerle alacakları özel hizmetler aidat kalemleri içerisinde sayılmaz.” açıklamasında bulundu.
– “Yıllık TÜFE’yi geçen artırıma itiraz mümkün “
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel, aidat fiyatlarının artışının kat malikleri heyetinde belirlenebileceğini belirterek, “Kat malikleri heyeti, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik masraflarını iddiası olarak hesaplar. İşçi var ise maaş, sigorta, tazminat hissesini da bu hesaba ekler. Buna iddiası bütçe denmektedir.” dedi.
Bu sarfiyatların kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının değerli olduğunu, idare planındaki prensiplere göre aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin yahut iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin belirtildiğını lisana getiren Yüksel, idare planında rastgele bir karar yoksa aidatı her bağımsız kısmın eşit ödeyeceğini söylemiş oldu.
Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, yanlışlı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin bir daha ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) süreçlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, “Zam oranı konusunda maddede açık karar yoktur lakin, yıllık TÜFE oranını geçen bir artırıma itirazın mümkün olduğu söylenebilir.” diye konuştu.
– “Kiracı için aidat kira bedelini geçemez”
Ali Yüksel, kat malikleri genel heyetinde aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:
“Bu konu bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber idare planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu hususta açık değil lakin Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair idareyle ilgili konulardaki kat malikleri heyeti kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir. Lakin kiracının daireyi yahut iş yerini kullanımını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır.”
Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini söz ederek, “Birincisi bina idaresi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Lakin burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir. Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için şuurlu bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire yahut iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su üzere kullanma masraflarını kiracının ödeyeceğini, kira kontratında bu sarfiyatları malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını lisana getiren Yüksel, “Kiracıya bu yan sarfiyatlar haricinde bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her vakit itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin yahut çatının yenilenmesi gösterilebilir.” diye konuştu.
– Kiracı-mal sahibi bağlarını düzenleyen yönetmelik çıkarılmalı
Yüksel, yan masraflara ait sayının ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ait şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna muhalif olduğunu vurguladı.
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracı-mal sahibi alakalarını düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini lisana getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan kararlar içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söylemiş oldu.
Yüksel, site yöneticiliğinin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.
– “Kat malikleri toplantısına kesinlikle katılmalıyız”
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Lideri Levent Küçük ise son günlerde, “aidatımız çok yüksek, aidat artışına karşı neler yapabiliriz” biçiminde şikayetlerin arttığını belirterek, “Toplum olarak aidatların yüksekliğinden şikayet ederken, kat malikleri toplantılarına katılmayı pek sevmiyoruz. Toplantılara ekseriyetle tıpkı bireyler katılıyor, vazifeler daima birebir şahıslarda kalıyor ve kimi vakit imza eksiklikleri bile daha sonradan tamamlatılıyor.” dedi.
Maliyetlerin epey arttığı bu vakitte aylık aidatların belirlenmesinde, apartman yahut site idareleri ile sakinlerin kuvvetli bir müddetçten geçtiğini lisana getiren Küçük, “Aidatların yüksekliğinden sıkıntı yanarken, kat malikleri olarak evvela toplantılara kesinlikle katılmalı, yapılacak harcamaları sorgulamalı ve oluşturulacak bütçeleri tartışmalıyız. Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız.” halinde konuştu.
Haber Sitelerinden Alıntı Yapılmıştır.